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不動産市場の分析は、経済や景気の動向を測る上でとても重要です。都市としての魅力や地価、人口動態、高齢化社会対策など、不動産分析は社会分析といっても過言ではありません。

今回ご紹介する『日本の不動産投資市場 2014』は、野村総合研究所（NRI）が作成したものです。

野村総合研究所（NRI）は、日本における最大手のシンクタンクであり、コンサルティングファーム、システムインテグレーターです。売上高は連結で4,714億円（2018年3月期）あり、NRI単体の従業員は6,003名ですす。

本記事では、実際の企画書実例をベースに考察していきたいと思います。

 

1. 『日本の不動産投資市場 2014』企画書から学ぶ

1-1. 表紙／日本の不動産投資市場2014

1-2. 不動産投資市場の活性化と透明性の向上を目指して

1-3. 不動産投資市場に関する野村総合研究所の研究領域と分析フレームワーク

1-3-1. マクロ経済環境

＜賃貸市場＞
① 不動産の需要
② 不動産の供給
③ 空室率の動向
④ 賃貸水準の動向

1-3-2. 金融政策・資本市場環境

＜売買市場＞
① 投資家動向
② レンダー動向
③ セルサイド動向
④ 売買における流動性
⑨ キャップレートの動向

1-4. 目次

1-5. 日本の人口動態

1-6. 日本の人口動態／日本の人口は少子高齢化に伴い減少しており、世帯数も今後減少に転じる

① 人口は、2010年を境にピークアウトした。世帯数は2019年まで増加するが、その後減少に転じる見通しである
② 65歳以上人口も2025年以降横ばいに推移し、2040年以降減少に転じる見通しである

1-7. 東京の人口動態／東京圏には人口が流入し続けている

■ 今後も東京園への人口流入は続くと考えられる

1-8. 東京の人口動態／中長期的には東京圏でも人口減少・世帯減少が始まる見込み

■ 東京圏の人口は2015年に、世帯数は2025年にピークアウトする見通しである

1-9. 東京の人口動態／東京圏の当面の世帯増を牽引するのは単独世帯である

■ ただし、単独世帯数も2030年にピークを迎え、その後は減少に転じる見通しである

1-10. 東京都心部の人口動態／東京23区内で中長期的に人口が増加するのは湾岸3区に限られる

① 中央区、江東区、港区の3区は、人口増加が見込まれる
② 23区のうちに7区は、2040年に2010年比で10％以上の人口減少が見込まれている

1-11. 日本のマクロ経済状況

1-12. 日本のマクロ経済環境／日本の経済成長率は主要国に比べ低く、今後の大幅な経済成長は見込み難い

■ IMFによると、2014年の日本のGDP成長率は2％弱、その後は1％台前半で推移すると予測されている

1-13. 日本のマクロ経済環境／アベノミクスは、不動産市場にも追い風となっている

■ アベノミクスの第3の矢・成長戦略の目玉として、国家戦略特区が検討されている
■ 東京圏（東京都・神奈川県の全部又は一部、千葉県成田市）は国家戦略特区に指定された。容積率などの規制緩和や、固定資産税の減免などが検討されている

1-13-1. インフレターゲットの導入

① 政策の概要…2％の物価上昇率を目指す物価目標の導入が決定
② 不動産市場に対して想定される影響／インフレ期待による不動産へのマネー流入

1-13-2. 消費税の導入

① 政策の概要…消費税率を2014年4月に8％へ、2015年10月に10％へ引き上げる予定の消費税増税法が成立
② 不動産市場に対して想定される影響／住宅購入の駆け込み需要と反動減

1-13-3. 税制改正大綱

① 政策の概要／住宅ローン控除など住宅関連減税を延長
② 不動産市場に対して想定される影響／駆け込み需要後の反動減の平準化

1-13-4. 投信法の改正

＜政策の概要＞
① 海外不動産取得を目的とした、投資先企業の株式の過半保有を解禁
② ライツ・オファリングや自己投資口の取得の解禁
＜不動産市場に対して想定される影響＞
① J‐REITの海外投資の活性化
② J‐REITの規制緩和

1-13-5. 国家戦略特区

■ 政策の概要…都市再生、医療、観光、農業などの分野における規制緩和
■ 不動産市場に対して想定される影響
① 都市再開発の促進、不動産需要の増加
② 将来の供給増による需給悪化懸念

1-14. 日本のマクロ経済環境／都市別にみると、東京は人口とGDPの点で世界最大の都市であり続ける

■ 日本の中でも東京は、圧倒的な人口・経済規模を維持し続ける見込みである

1-15. 日本のマクロ経済環境／東京は、世界的な大手企業が最も集積している都市である

■ Fortune Global 500にランクインしている企業の都市別所在地では、東京が最も多い

1-16. 日本のマクロ経済環境／東京2020オリンピック・パラリンピックに向けて、東京ではインフラ整備が加速する

1-17. 日本のマクロ経済環境／東京2020オリンピック・パラリンピックに向けて、東京ではインフラ整備が加速する

1-18. 日本のマクロ経済環境／東京2020オリンピック・パラリンピックに向けて、東京ではインフラ整備が加速する

1-19. 日本の不動産投資市場の概況／プロ投資家の活動レベルは確実に回復し、2004～2005年の状況に近づいている

■ 2012年度に引き続き、2013年度も物流不動産は活発に取引され、完全に市場の一角を占めるようになった。一方、ホテルの取引量が急速に拡大する機運は見えていない

1-20. 日本の不動産投資市場の概況／オフィス・住宅・商業が取引額の70％を占める構成に、物流が加わる構図となった

■ 2012年度に引き続き、2013年度も物流不動産は活発に取引され、完全に市場の一角を占めるようになった。一方、ホテルの取引量が急速に拡大する機運は見えていない

1-21. 日本の不動産投資市場の概況／500億円を超えるメガディールが複数成立している

■ Equity、Debt共に調達しやすい環境において、高額物件の流動性が高まっている。一部では外資プレーヤーも関与しているものの、全体としてJ‐REIT、総ディベロッパーといった国内勢が優勢に物件を取得している

1-21-1. 芝パークビル（軍艦ビル）

① 取引時期／2013年8月
② 物件名／芝パークビル（軍艦ビル）
③ プロパティタイプ／オフィス
④ 所在エリア／東京都港区芝公園
⑤ 売り手／金融機関
⑥ 買い手／Asia Pacific Land Secured Capital ADIC（アブダビ投資評議会）他
⑦ 売買金額／約1,170億円
⑧ その他／2006年にダヴィンチが1,430億円で取得後、2009年にデフォルト状態に陥っていた

1-21-2. ソニーシティ大崎

① 取引時期／2013年2月
② 物件名／ソニーシティ大崎
③ プロパティタイプ／オフィス
④ 所在エリア／東京都品川区大崎
⑤ 売り手／ソニー
⑥ 買い手／日本ビルファンド投資法人 国内金融機関
⑦ 売買金額／約1,111億円
⑧ その他／経営不振のソニーは、これ以外にも品川エリアの保有資産を複数売却するに至った

1-21-3. ロジボート流山など物流不動産6物件

① 取引時期／2013年10月
② 物件名／ロジボート流山など物流不動産6物件
③ プロパティタイプ／物流不動産
④ 所在エリア／神奈川、千葉、大阪
⑤ 売り手／LaSalle Investment Management
⑥ 買い手／トーセイを含む国内金融機関のコンソーシアム
⑦ 売買金額／約740億円

1-21-4. シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル

① 取引時期／2013年8月
② 物件名／シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
③ プロパティタイプ／ホテル
④ 所在エリア／千葉県浦安市舞浜
⑤ 売り手／Morgan StanleyなどのSPC
⑥ 買い手／Fortress Investment Group
⑦ 売買金額／約420億円
⑧ その他／2007年にMorgan Stanleyなどが取得したが、当該資産を裏付けとしたCMBSがデフォルトとなっていた

1-21-5. 恵比寿プライムスクウェア

① 取引時期／2013年12月
② 物件名／恵比寿プライムスクウェア
③ プロパティタイプ／オフィス（商業と住宅併設）
④ 所在エリア／東京都渋谷区広尾
⑤ 売り手／AIG（現INVESCO傘下）
⑥ 買い手／東急不動産
⑦ 売買金額／約500億円
⑧ その他／2001年にMorgan Stanleyが400億円で取得、その後2005年にAIGが650億円で取得

1-22. 日本の不動産投資市場の概況／目線が異なる投資家の資金が、市場価格を吊り上げ、投資マネーを分散させている

■ 国内プレイヤーが警戒・懸念する地域・資産であっても、海外投資家や個人投資家は投資機会の獲得を優先し、資金投下のスピードを高めている。当然、都心部優良物件がほとんど見当たらないことが最大の要因となっている。様々な投資目線をもったプレーヤーが市場に共存することで、多様な領域で流動性が高まりつつある。

1-22-1. NIS WAVE.I

① 取引時期／2014年3月
② 物件名／NIS WAVE.I
③ プロパティタイプ／商業施設
④ 所在エリア／東京都立川市曙町
⑤ 売り手／NA
⑥ 買い手／Croesus Retail Trust（シンガポールREIT）
⑦ 売買金額／108億円
⑧ その他／Croesusは、同時に品川区のLuz大森も34億円で取得

1-22-2. ハイアット リージェンシー大阪

① 取引時期／2014年3月
② 物件名／ハイアット リージェンシー大阪
③ プロパティタイプ／ホテル
④ 所在エリア／大阪市住之江区南港北
⑤ 売り手／大林組
⑥ 買い手／Gaw Capital Partners（香港）
⑦ 売買金額／NA
⑧ その他／Gaw Capital Partnersは、同物件が日本における第1号投資

1-22-3. 中野セントラルパーク イースト棟

① 取引時期／2014年3月
② 物件名／中野セントラルパーク イースト棟
③ プロパティタイプ／オフィス
④ 所在エリア／東京都中野区中野
⑤ 売り手／東京建物、ヒューリックなど
⑥ 買い手／アクサ生命保険
⑦ 売買金額／約380億円

1-22-4. ティファニー銀座店ビル

① 取引時期／2013年10月
② 物件名／ティファニー銀座店ビル
③ プロパティタイプ／商業施設
④ 所在エリア／東京都中央区銀座
⑤ 売り手／Asia Pacific Land
⑥ 買い手／個人
⑦ 売買金額／約320億円
⑧ その他／一部ではキャップレート2.6％で取得したと言われる

1-22-5. MUSEUM TOWER

① 取引時期／2013年7月
② 物件名／MUSEUM TOWER
③ プロパティタイプ／住宅
④ 所在エリア／神戸市中央区磯部通
⑤ 売り手／PAG
⑥ 買い手／香港の個人投資家
⑦ 売買金額／NA
⑧ その他／PAGは、2012年3月に同資産を取得し、1年数ヶ月後でExit

1-23. 目次

1-24. 日本の商業用不動産ストックは、約50％が東京圏、大阪圏、名古屋圏に集中している

1-25. 日本の商業用不動産ストックは、約50％が東京圏、大阪圏、名古屋圏に集中している

■ 東京のCBDはおよそ5km四方に集中しており、多数のオフィスが集積している。この空間を1都3県の3,500万人が利用し、東京を世界でも類を見ない巨大都市として機能させている

1-26. オフィス市場／今後、大手デベロッパーの開発は都心3区に集中し、東京の中で地域間格差が生まれる

■ 総合デベロッパー各社のエリア別主要オフィス開発計画（2017年以降の竣工予定物件）

1-27. 目次

1-28. 住宅市場／全世帯のうち約2割が賃貸マンションに居住しており増加傾向にある

■ 賃貸マンション（民営借家・共同住宅（非木造））に居住する世帯は、1988年は332万世帯（全世帯の約9％）であったが、2008年には約2.6倍の877万世帯（全世帯の約18％）まで増加している

1-29. 住宅市場／全世帯のうち約2割が賃貸マンションに居住しており増加傾向にある

■ 1990年以降、民営借家の家賃水準は上昇傾向にあったが、2000年以降は減少に転じており、2013年においてもその傾向は変わらない

1-30. 商業施設市場

1-31. 商業施設市場／大型店の新規立地件数は、2010年以降回復傾向にある

■ リーマンショック後、大規模小売店の新規立地は大きく落ち込んでいたが、2009年を底に回復しつつある
■ 地域の活性化や雇用の創出といった理由から、自治体が工場の跡地などに大型の商業施設を誘致しようとすることも多い

1-32. 商業施設市場／店舗面積上位の新規商業施設10ヵ所のうち、イオンモールが5ヵ所を占めている

＜2012年度に申請のあった大規模商業施設 店舗面積上位10店＞
① イオンモール幕張新都心／開業日：2013年11月、店舗面積：96,000㎡
② イオンモールつくば／開業日：2013年2月、店舗面積：54,000㎡
③ イオンモール和歌山／開業日：2014年4月、店舗面積：48,500㎡
④ イオンモール東員／開業日：2013年11月、店舗面積：42,300㎡
⑤ MARK ISみなとみらい／開業日：2013年6月、店舗面積：33,800㎡
⑥ イオンモール東久留米／開業日：2013年2月、店舗面積：28,300㎡
⑦ 島忠ホームズ草加舎人店／開業日：2013年11月、店舗面積：24,100㎡
⑧ ホーマックスーパーデポ盛南店／開業日：2013年9月、店舗面積：23,400㎡
⑨ カインズモール千葉ニュータウン／開業日：2013年11月、店舗面積：23,100㎡
⑩ 酒々井プレミアムアウトレット／開業日：2013年4月、店舗面積：21,500㎡

 

2. 不動産市場関連の人気YouTube動画の紹介

2-1. コロナ禍でダメージを受ける中国の不動産市場

コロナは、世界のあらゆる経済に大きなダメージを与えています。中国の不動産市場も例外ではありません。

『中共肺炎の流行で底冷えする中国不動産市場』では、不動産オーナーが路上で入居者を探す事態に陥っている中国の不動産市場の現場模様を解説してくれています。

2-2. 不動産投資をホリエモンがオススメできない理由

ホリエモンが「不動産投資は危険」「銀行に近寄るな」「FPを信用するな」といった、巷に囁かれる資産運用術を一蹴します。

『不動産投資をホリエモンがオススメできない理由【山崎元×堀江貴文】』では、投資家や若者の間でブームの早期リタイア「FIRE」の是非や、実践的なマネーハック方法を伝授してくれます。

 

3. 野村総合研究所に見るコンサルの特徴

3-1. 野村総合研究所の企業風土と構造

コンサルファームとしての野村総合研究所の強みは、どこにあるのでしょうか。具体的なポイントを、以下に記します。

3-1-1. 社風

① 在籍する社員の質が非常に高い
② 先進的かつ献身的な姿勢が強い
③ 事業セグメントの売上高

3-1-2. 売上内訳

① 金融ITソリューション／2,518億7600万
② 産業ITソリューション／1,416億6200万
③ コンサルティング／361億6800万
④ IT基盤サービス／301億1700万
⑤ その他／116億6300万

3-1-3. 汎用システムの普及と導入実績社数

① STAR：リテール証券会社向け総合バックオフィスシステム／71社
② I‐STAR：ホールセール証券会社向け総合バックオフィスシステム／28社
③ T‐STAR：投資信託運用会社向け信託財産管理システム／75社
④ BESTWAY：投資信託窓口販売口座管理システム／112社

① 高い安全性を実現した情報システムの運用と共同利用型システムサービスを支える5つのデータセンター（関東3、大阪2）
② 野村ホールディングスの情報システム分野を50年以上サポート
③ セブン‐イレブンジャパン、イトーヨーカ堂の基幹情報システムをサポート
④ ネットスーパー、セブン銀行、nanakoなどのカード事業を推進

3-1-4. 募集職種と採用実績大学

＜募集職種＞
経営コンサルタント、アプリケーションエンジニア、テクニカルエンジニア、法務スペシャリスト、経理スペシャリスト他
＜採用実績大学（2015～2016）＞
早稲田57名、慶応56名、東京理科32名、東工大29名、東大28名、京大20名、筑波16名、阪大15名、同志社13名、神戸11名、電通大11名、中大10名他

3-2. 取り組みに見るビジネストレンド

野村総合研究所は、どのようなサービスを展開しているのでしょうか。そのキーワードをジャンル別に、以下にピックアップしてみました。

3-2-1. HRM戦略

① 攻めの人事戦略／海外を中心とした事業成長、トップライン拡大を実現できる人材確保
② 守りの人事戦略／経営の効率化に資する人材マネジメント基盤の構築

3-2-2. マーケティング戦略

① 1997年以来、3年に1回全国1万人の生活者を対象とした大規模調査を実施
② 上記のデータを、企業の商品開発、販売戦略立案、各種市場予測、需要推計、マーケティングモデル構築に活用
③ 生活者からみた製品の機能的価値と情緒的価値を可視化するツール『ブランドヒートマップ』を開発し、改善のために支援
④ 企業イメージの分析により、対外的コミュニケーション戦略や社内的に浸透させるインターナルブランディングを提案

3-2-3. コスト構造改革実行支援

① 単発的・属人的に行われている購買プロセスを見直し、間接材を中心とした調達業務改革を実施
② 現状把握や課題整理の方法論、統制基盤の各種ひな型提供、サプライヤ交渉、関係部門の巻き込み、推進リーダーシップの確立までを支援
③ 間接機能については、業務の標準化や仕事の進め方の見直しを実施
④ 上記の実施において、本社機能の見直しやシェアードサービス化の構想・実現も支援

3-2-4. PMI(合併、買収後の複数企業の統合活動

① 抜けのないように統合を行うためのプロジェクト管理（PMO機能）
② 対等合併時の主導権争いの行司役（合意形成支援）
③ 統合メリットの最大化を実現するためのメネジメント層の意識統一と現場説得サポート（伴走型実行支援）

3-2-5. 構造改革PMO

① 組織の癖をふまえた各改革テーマに応じて発生する壁の想定・対処を盛り込んだプロジェクトの企画・立案
② 改革の理念を把握したスタッフが長期にわたるプロジェクトのモニタリングを続けられる仕組み作り